Constitution de PPE en Suisse : pourquoi les plans d’architecte sont-ils essentiels ?
En Suisse, la constitution d’une PPE représente souvent bien plus qu’une simple division juridique d’un immeuble. Dans de nombreux bâtiments existants, cette étape devient le premier véritable travail de documentation technique réalisé depuis parfois plusieurs décennies.
Entre les rénovations successives, les transformations intérieures, les extensions ou les modifications techniques, il est fréquent que les plans d’origine ne correspondent plus exactement à la réalité du bâtiment. Certaines parties ont évolué au fil du temps sans être réellement documentées, tandis que d’autres espaces n’ont parfois jamais été dessinés de manière précise.
La création d’une PPE devient alors une occasion idéale pour remettre à jour l’ensemble de la documentation du bâtiment et créer une base fiable pour les années futures.
Grâce au relevé laser 3D et aux outils modernes de modélisation BIM, il est aujourd’hui possible de produire des plans d’architecte extrêmement précis, cohérents et réutilisables bien au-delà de la seule constitution de la PPE.
Exemple de plan d’architecte réalisé après relevé laser 3D dans le cadre d’une constitution de PPE en Suisse. Les différents lots d’habitation sont représentés avec leurs surfaces afin de préparer la répartition des unités de copropriété et la documentation technique du bâtiment existant dans le canton de Berne.
⏱️Résumé en 20 secondes
La constitution d’une PPE en Suisse nécessite des plans précis du bâtiment existant. Selon les besoins du projet, il est possible de réaliser soit des plans 2D destinés uniquement à la PPE, soit une documentation complète comprenant plans d’architecte, coupes, façades et maquette BIM. Cette base peut ensuite être utilisée pour les rénovations énergétiques, les transformations ou la gestion technique du bâtiment.
Constitution de PPE : documenter précisément le bâtiment existant
Dans la pratique, la création d’une PPE soulève rapidement des questions très concrètes. Où commencent les parties communes ? Quelles sont les limites exactes des lots ? Comment représenter les caves, les locaux techniques, les combles ou les accès ? Les surfaces correspondent-elles réellement à l’existant ?
Dans les immeubles anciens ou transformés plusieurs fois, il devient souvent difficile de répondre précisément à ces questions à partir des seuls plans historiques.
C’est pour cette raison que de plus en plus de projets de PPE commencent aujourd’hui par un relevé laser 3D du bâtiment existant.
Cette technologie permet de capturer avec précision les volumes, les niveaux, les façades et les espaces techniques afin de produire une représentation fidèle de l’immeuble tel qu’il existe réellement au moment du relevé.
Le scanner 3D enregistre plusieurs millions de points et génère un nuage de points extrêmement détaillé servant ensuite de base à la création des plans d’architecte et de la maquette numérique du bâtiment.
Contrairement à une prise de mesures traditionnelle, cette méthode permet également de conserver une archive numérique complète du bâtiment qui pourra être réutilisée plusieurs années plus tard sans devoir retourner sur place.
Calcul des millièmes de copropriété : une étape essentielle dans la constitution d’une PPE
Au-delà de la création des plans et de la documentation du bâtiment, la constitution d’une PPE implique également la répartition des millièmes de copropriété entre les différents lots.
Cette étape est particulièrement importante puisqu’elle définit la quote-part de chaque copropriétaire dans l’immeuble et influence notamment la répartition des charges communes ainsi que les droits de vote au sein de la PPE.
Grâce au relevé laser 3D et aux surfaces calculées directement à partir des plans du bâtiment existant, nous sommes en mesure d’établir des tableaux préparatoires de répartition des millièmes selon les critères définis pour le projet.
Selon les besoins, cette répartition peut prendre en compte différents éléments tels que les surfaces utiles, les balcons, les terrasses, les caves, les annexes ou certains coefficients de pondération spécifiques.
Le calcul des millièmes est réalisé en collaboration avec le maître d’ouvrage et reste soumis à la validation finale du notaire chargé de la constitution de la PPE.
Des plans de PPE simples ou une documentation complète du bâtiment
Tous les projets de PPE n’ont pas les mêmes objectifs.
Dans certains cas, les propriétaires souhaitent uniquement disposer des plans nécessaires à la constitution juridique de la PPE. Des plans 2D simplifiés peuvent alors être réalisés afin de définir clairement les lots, les parties communes et les surfaces utiles du bâtiment.
Mais dans de nombreux projets, la constitution d’une PPE devient également l’occasion de créer une documentation beaucoup plus complète du bien immobilier.
Au lieu de produire uniquement des plans de division, il devient alors possible de réaliser un véritable jeu de plans d’architecte comprenant les plans des étages, les coupes, les façades, les plans de toiture ainsi qu’une maquette BIM du bâtiment existant.
Cette approche permet de constituer une base technique cohérente qui servira pendant de nombreuses années.Une base de plans utile pour les rénovations futures
Une base de plans utile pour les rénovations futures
L’un des grands avantages d’un relevé 3D complet est que les données produites pour la PPE peuvent ensuite être réutilisées dans de nombreux autres projets.
Très souvent, après la constitution d’une PPE, les copropriétaires entreprennent des travaux de rénovation énergétique, des transformations intérieures, des rénovations de façades ou des mises en conformité techniques.
Lorsque le bâtiment dispose déjà de plans fiables et d’une maquette numérique cohérente, ces projets deviennent beaucoup plus simples à préparer.
Les architectes, ingénieurs et entreprises techniques peuvent alors travailler sur une base existante précise sans devoir recommencer entièrement les relevés du bâtiment.
Les coupes permettent de comprendre les niveaux et les hauteurs, les façades documentent précisément l’enveloppe extérieure et la maquette BIM facilite la coordination entre les différents intervenants techniques.
Dans certains projets, cette documentation devient même un véritable outil de gestion patrimoniale du bâtiment.
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Exemple concret : une PPE documentée dans le canton de Berne
Dans le cadre du projet présenté dans cet article, nous avons réalisé le relevé laser 3D et les plans d’un immeuble situé dans le canton de Berne en vue de sa constitution en PPE.
Le projet ne consistait pas uniquement à produire des plans de division. Le propriétaire souhaitait également disposer d’une documentation technique complète du bâtiment afin d’anticiper les futures rénovations et conserver une base numérique durable de l’existant.
Le relevé 3D a permis de produire les plans des niveaux, les surfaces des lots, les coupes ainsi que la documentation générale du bâtiment à partir d’une seule base numérique cohérente.
Cette approche offre aujourd’hui au propriétaire bien plus qu’un simple dossier de PPE. Elle constitue une véritable base de travail pour les futures évolutions techniques du bâtiment.
Pourquoi le relevé 3D et le BIM changent la manière de créer les plans de PPE
Pendant longtemps, les plans destinés à une PPE étaient souvent réalisés uniquement pour répondre à un besoin immédiat. Une fois les actes établis, ces documents devenaient rarement utiles pour la suite de la vie du bâtiment.
Aujourd’hui, la logique évolue progressivement.
Avec les enjeux liés à la rénovation énergétique, aux transformations des bâtiments existants et à la gestion technique des immeubles, disposer d’une documentation précise devient un véritable investissement à long terme.
Le relevé laser 3D et la modélisation BIM permettent désormais de produire des plans beaucoup plus cohérents, précis et réutilisables que les méthodes traditionnelles.
La constitution d’une PPE devient ainsi une opportunité idéale pour créer une véritable base numérique du bâtiment existant.
Conclusion d’une PPE en Suisse
La constitution d’une PPE en Suisse représente souvent bien plus qu’une simple étape administrative. C’est également le moment idéal pour documenter précisément un bâtiment existant et créer une base technique durable pour les années futures.
Selon les besoins du projet, il est possible de réaliser soit des plans 2D destinés uniquement à la PPE, soit un jeu de plans d’architecte complet avec coupes, façades et maquette BIM.
Chez 3D Scan Bat, nous réalisons des relevés laser 3D et des plans de PPE partout en Suisse romande et en Suisse alémanique, aussi bien pour des petits immeubles résidentiels que pour des ensembles immobiliers beaucoup plus complexes.
